熱門搜索：
江西企業網3月15日南昌訊隨著我國商品房市場的迅猛發展，人們的社區意識逐漸提高，各類物業矛盾糾紛不斷爆發，物業管理行業也常常遭受詬病，而引起社會各界的關注。每年，消費者協會發布的投訴受理情況報告中，房地產物業管理問題都是比較突出的一大類別，并且呈增長趨勢。時值“3·15消費者權益日”，我們有理由關注這個行業，讓更多人正確認識到物業管理行業的現狀、發展。記者張甜甜、見習記者余強/文
案例
格林晴天小區成私家菜地
“我們小區內有居民在空地上種菜和養雞，還有不少業主把被子和衣物曬在樹木上，嚴重影響小區的形象。雖然，小區有物業公司但形同虛設，就連公共區的衛生也不是經常打掃，使得小區的環境非常糟糕。”南昌榮昌·格林晴天的業主向記者投訴，記者就此問題進行多方了解。
小區公共綠地成私家菜地
3月7日下午，記者來到南昌榮昌·格林晴天小區，門口雖有秩序維護員但并沒有上前詢問，記者很容易就進入了小區。在小區內，記者看到路面和草地上有不少垃圾，而一個垃圾箱內已裝滿了；位于小區中央的景觀水池的衛生則更糟糕，并散發出惡臭；而小區最后一棟樓房前的空地上，則種滿了蔬菜。
看著自家小區，李大媽非常不滿意：“小區有物業和沒物業一樣，衛生沒有管，去年被鏟掉的菜地，又被業主種上了，真不知道夏天怎么過。”
隨后，記者來到小區門口南昌市榮昌物業管理有限公司辦公室，一名工作人員表示：“小區業主種菜的事我們之前也勸阻過，最后沒法只好請了執法人員將強制鏟除，但沒過多久又有人種，我們也很無奈。”
業主欠費、物業不管事
除此之外，衛生問題也困擾業主生活。記者隨機采訪了該小區的多位業主，他們表示，由于小區的物業水平太差，基本形同虛設，以至于大家都不愿意交物業費。
此前，小區業主也就榮昌物業管理公司的不負責問題向京東鎮艾溪湖西社區街辦反映了情況，不過街辦工作人員告訴他們，企業馬上就要改制，等到改制完了就能解決了，就是不知道要等到什么時候。
記者隨后就此事，對京東鎮艾溪湖西社區街辦了解情況。一位工作人員表示：“榮昌·格林晴天的這種情況已在很久了，該小區的物業公司是南昌市榮昌房地產開發公司旗下的公司。目前物業公司工作人員主要收入來源都由榮昌房地產開發公司承擔，而不是小區的物業費，所以也就形成了物管消極做事的局面。”該工作人員還表示：“目前社區也在想辦法解決格林晴天的情況。”
現象
物業糾紛頻發
事實上，物業糾紛已經成為常見現象，尤其在一些老舊小區，更是頻繁發生。記者通過多方走訪了解到，業主對物業管理概念模糊、物管行業缺乏公信自律、業主委員會缺失等問題是造成物業糾紛頻發的主要原因。
業主說:物業收費不作為
南昌市房管局物業管理處李處長告訴記者，從以往的投訴案例來看，市民們普遍認為物業收費不合理，交不齊物業費的現象比較常見。榮昌·格林晴天的胡先生認為：“小區業主不交物業費的理由，是大家覺得物業的服務不到位。”
記者也隨機采訪了幾位市民，多數市民認為，物業收費標準不一，物業費使用不透明，難以判斷服務水平。除此之外，小區治安、停車問題也常常遭遇投訴。
物業說:業主對物業期望值太高
業主們的諸多意見和不滿，讓物業公司也陷入兩難境地。“眾口難調，部分業主不滿物業，拒繳物業費，有責任感的物業公司不會減少服務，但這也意味著侵害了其他業主的權益。”南昌恒興物業管理有限公司的謝經理表示，物業費收不齊，物管公司長久下去難免要縮減經營成本，這樣服務水平肯定要打折扣。
他表示，作為國家示范小區恒茂國際都會目前的物業費收繳率大概在95%左右，是南昌市內收繳率非常高的成熟小區，而其他小區肯定會面臨物業費缺口的處境，“但是業主往往對物業期望值太高，這是不正確的消費觀念”。
南昌奧克斯物業服務有限公司負責人陳經理還表示，有部分物業公司因為管理不善，服務質量和服務態度達不到業主的要求，從而影響整個行業的形象。記者了解到，公信力缺失已經成為這個行業主要問題之一。
管理部門:物業糾紛易惡性循環
“各個小區物業收費標準不一，但是物業服務作為一種擇價服務，自然服務水平也不一樣，不過在實踐當中，市民們往往并不這樣理解、接受，因此物業服務不到位經常被投訴，業主拒繳物業費也影響了物業公司的正常運營，容易轉變成惡性循環。”李處長說，部分品牌房地產企業為了樹立自身品牌形象，使用自己的物業公司并常常撥款扶助，相對減輕了物業公司的經費壓力，能夠提升服務水平。
不過，多數業內人士表示，品牌房企的做法是整個公司的運營行為，而其他獨立的物管企業依然面臨經費壓力，“有時候開發商遺留下來的問題，物管公司得無奈承擔”。
辦法
需要物管與業主雙方自律
物業公司要自律
“現在紅谷灘新區每季度都會對小區進行一次打分考核，我們非常愿意接受這樣的考核監督。”奧克斯物業公司陳經理表示，做好物業服務需要業主的積極配合，“物業公司也要自律，認真對待客戶的要求。”
據了解，南昌市在紅谷灘新區試點，每季度對小區打分考核，李處長告訴記者：“這些考核標準也是參照南昌市物業管理條例來實施的，對物管有較為明確的責任義務要求。”這些要求具體涉及到，統一著裝、收費公示、規章制度公示、投訴電話24小時值班、小區花草成活率等。“作為監管部門，除了加強監管力度，我們也希望物業公司自身能夠自律，為廣大業主做好服務工作。”李處長說。
成立業主委員會協助
業內人士告訴記者，一些資質較差的物業公司會采取停水停電的手段，應對業主拒繳物業費問題，“這是不利民生的，我們也極力反對這種行為。”李處長也表示，業主拒繳物業費的消極應對行為同樣不可取，“我國的物業管理條例明文規定，業主應按時交納物業服務費用。”他認為，小區業主應該及時成立業主委員會協助監管、配合物業工作。
“作為物業公司，我們也希望小區能夠成立業主委員會，這樣能夠集中精力解決主要問題，能夠傾聽大多數業主的意見。”謝經理說。
據了解，目前南昌市成立了業主委員會的小區比例不到20%，李處長表示：“業主委員會的成立需要房管局、社區街辦的正確引導，以及開發商、小區業主的積極配合。”
記者手記
時至今日，物業問題已經成為一類常見糾紛。在我們的采訪過程中，聽到最多的一句話就是，“這個行業有非常多的問題”，盡管只涉及到物業公司與業主兩大主體，但是引發的矛盾卻繁多復雜。究其原因，業內人士較為統一的意見是，除了行業本身從業者的素質水平參差不齊、缺乏規范外，業主的社區公共意識也亟待提高。由于我國城鎮化進度不一，物業管理概念引入較晚，絕大多數市民并沒有“物業服務是一種擇價服務”的意識，對物業管理服務的職責范圍、義務缺乏清晰認識的同時，也不清楚自身的權利和義務，這也就導致碰到矛盾糾紛時，容易產生情緒，進而激發矛盾。
而作為經營機構，物業公司除了經營目的外，提升自己的服務水準是不能推諉的責任，而如何提升物管行業的公信力則更具長遠意義。當然，我們在采訪中也了解到，一些優秀的物業公司正在摸索一套人性化服務經驗、模式，例如免費為小區業主提供電動車充電服務，組織老年業主參加社區活動，為老年業主提供家政服務等等。這些具有人情味的措施是有利于社區和諧的，也能推動物管行業健康有序發展。正如，整個采訪中，業主、物業、政府監管部門都提到的，“希望這個行業越來越好”。
鏈接
業主投訴最多的物業問題
遺留的房屋質量問題
開發商在房屋建造時埋下禍根，房屋工程質量在使用過程中不能令業主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛生間滲水等，而開發商又怠于履行維修義務，對其應負的維修責任采取一等、二拖、三推的態度，保修期一過就“甩包袱”。這樣，業主在不能有效處理與開發企業之間糾紛時，只得找物業公司，以拒交物業費的方式維權。
業主財產損失賠償糾紛
近年來，小區內業主財產損害與人身損害事件時有發生，由此引發的訴訟也逐漸增多。主要有因公共管道堵塞引起滲漏水而損壞業主的財產、業主家中財產被盜、車輛被盜包括小區內停放的車輛被盜和小區內有人看管的車輛被盜或被損壞等等。
這類糾紛是小區物業管理中的瓶頸問題，由于對小區保安責任的相關法規不健全，在如何合理分配物業管理企業的財產損失賠償責任方面沒有相關依據，因此極易發生此類糾紛。
維修資金糾紛
維修資金作為“建筑物的養老保險金”，屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，維修資金的歸集、管理和使用等涉及到小區內所有業主的共同利益。另外，一些老小區在出售時，由于國家沒有出臺繳交維修資金的法律法規，這部分小區的維修基金如何收集也存在問題。
小區內停車收費糾紛
此類糾紛主要由物業管理企業以維護小區管理秩序為由自行或以業主委員會規定，向私家車業主收取小區車位費、道路維護費、進門費等費用而發生的糾紛。
