熱門搜索：
3月31日，上海，市民趕在周一之前交易，擠爆了浦東新區房地產交易中心，搶搭末班車。
江西企業網4月2日北京訊按照國務院規定，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）一季度都要公布調控細則和價格調控目標。3月最后兩天，直轄市北京、上海、重慶、天津和其他一線城市按規定出臺樓市調控地方版細則，加上此前廣東公布的調控細則，以及國務院規劃出臺不動產統一登記制度，從中央到地方，從限購、限貸到稅收、信息聯網，新一輪調控政策升級，為“史上最嚴”。綜合新華社、央視、《法制晚報》報道
調控目標
房價不許跑贏居民實際收入
房價控制目標是樓市調控政府責任考核中的核心指標。與北京提出的“降價”不同，二三線城市更多是“限漲”。比如，大連31日以公告形式發布的“國五條”細則，全部內容便是“限漲目標”：2013年我市新建商品住宅銷售價格指數同比增幅控制在我市同期城鎮人均可支配收入實際增幅（名義增幅減去CPI）以下。
與2011年多地以“全市年度生產總值和居民人均可支配收入”為參照目標不同，此次廣州、大連、合肥、重慶、濟南等城市進一步明確“新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅”。
以廣州為例，根據廣州市政府工作報告，廣州今年城市居民人均可支配收入增長的目標為11%，城市居民消費價格指數漲幅即CPI控制在3.5%左右，以此推算，廣州今年的房價目標大概為不超過7.5%左右。
中原地產市場研究部總監張大偉表示：“這意味著要扣除CPI，也就是物價上漲因素，因此更嚴格。”
值得關注的是，合肥除規定房價增幅的上限外，還要求凡已備案的商品住房價格在3個月內不得向上調整。不少城市對房價控制都設立了嚴格的把關機制。比如，重慶提出“加強預售管理，對報價過高、漲幅過快的商品房項目，暫不核發預售許可證”；合肥要求“對預售方案報價過高且不接受物價、房產部門指導的商品房項目，價格主管部門暫不予以價格備案、房產部門暫不核發預售許可證”，等等。
20%個稅
專家稱查不到房屋原值的仍按1%征稅
對于備受關注的“20%個稅”政策，濟南、合肥等地的細則沒有涉及。
廣州也沒有明確規定，其31日發布的細則稱“從嚴按賣房所得20%征收個人所得稅的操作細則也將待明確后再公布。”
除上述城市之外，各地都明確復述了這一政策。北京、天津、重慶等地規定，對出售自有住房按照規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息，能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓住房所得的20%計征。
北京第一個出臺細則，對商品房、自建住房、經濟適用房和已購公有住房的房屋原值給出了具體計算細則。
原值如何認定？中原地產華北區董事總經理李文杰認為，“二手房原值的認定是比較難的，哪些房屋可以查到原值，沒有明確的界定。”李文杰說，“從房屋登記系統來說，北京從2006年實行網簽制度，因此在2006年后購買的房屋，大多是可以查到原值的。那些購買時間比較久了、原來買的價格比較低的房子，如果說查不到原值，很可能還是按照總房款的1%來計稅。”
住建部政策研究中心主任秦虹說：“如果你不能提供原始的買房憑證，那么當地的稅務部門按照房屋總價的1%到3%來進行征收。”
秦虹表示，以往二手房納稅主要分為三種情況，一種是自有住房滿五年出售的，可以免交個稅。一種是各種票據齊全的，抵扣后繳納差額的20%個稅。一種是由于票據不夠完整，不能準確估算房產原值的，地方政策按照住房轉讓收入的1%-3%來征收。這次新政策實際上是對上述三種情況從嚴從高征收，最終的目的還是為了抑制投資投機性的住房需求。
但是，一些城市建立信息化的房屋登記系統時間并不長，對不少較早交易的二手房的價格信息并不掌握，核實房屋原值有一定難度。業內人士呼吁，對“20%個稅”政策，有關部門應進一步加以細化，尤其對無法核實房屋原值的二手房交易如何征繳個稅，更應明確操作口徑，便于地方遵照執行。
國稅總局2006年下發文件明確表示，“對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”。北京的細則復述了這一規定。業內人士分析此舉體現了對合理購房需求的保護。
#p#副標題#e#保障房建設
增普通商品房土地供應
地方版細則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶型商品住房供應，完善住房保障體系建設。在穩定普通商品住房用地供應方面，上海提出將增加普通商品住房用地供應，北京提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供應。在加快普通商品住房供應方面，兩市均表示將在開發貸款方面，優先支持中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目。
在政策細節上，各地均要求加強對商品房銷售價格引導，繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定。上海要求，對擅自超過備案價格銷售，違反明碼標價，“一房一價”規定的，采取暫停網上簽約等措施，并依法嚴厲查處。
限購限貸
繼續暫停第三套房房貸
各地“國五條”細則也表明，限購、限貸一如既往加強。
除北京規定無房京籍單身人士限購一套房外，各地限購限貸政策大同小異，上海、重慶、天津等地繼續暫停第三套房及以上房貸，并“根據市場情況適時提高第二套住房首付款比例和貸款利率。”
一些城市限購范圍也在擴大。如“廣東版”調控政策出臺后，原本只是主城區限購的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區域。
另外，信息聯網手段，也將從預期上“催降”房價。國務院明確要求在2014年6月底前出臺并實施不動產統一登記制度。
[政策追問]
20%個稅能讓新房價格上漲嗎
針對“20%個稅”的政策，上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍分析，在供不應求的賣方市場，賣方有條件把這部分被切割的收益在總價中體現出來；在供大于求的買方市場，買方可能會舍棄背負較高所得稅的二手房而轉向一手房，這將使二手房面臨很大的降價壓力。也就是說，切割走的這一塊，很大程度上會由賣家自己承擔。
復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰認為，“20%個稅”開征后，在熱點城市會有一定概率推高二手房價格。而二手房價格上升后，會逼迫一部分剛需不得不轉去買新房，導致新房價格也會上漲。反過來，新房價格的上漲，又會讓二手房持有者更加抬高心理價位，更加惜售或將加大稅負轉移幅度。熱點城市在我國住房市場又具有“風向標”作用，由此可能對全國樓市產生連鎖傳染的價格“波紋效應”。
如何釋放住房改善性需求
從地方版樓市調控細則來看，現階段，重點支持首套、自住、中小戶型置業需求已經成為共識，但對于如何促進改善性需求合理釋放尚無明確措施。
國務院發展研究中心副研究員劉衛民說：“大部分改善住房條件的家庭都必須賣掉以前的小房子，而新的二手房交易個稅政策和二套房信貸政策實質上是限制了這類改善性消費行為，因此，地方細則中也應該在一定程度上考慮改善性需求的支持政策。”
劉衛民還建議，應充分考慮我國住房制度改革的特殊性。住房制度改革中出售給個人的公房原值較低，成交價差會較大，個稅會較高。但這是制度轉換和歷史原因形成的，并非是投機造成的結果。因此，應在實施細則制定中給予一定考慮。
專家們還建議，確保相關住房政策實施效果。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹說：“我關注的是政策的落實情況，如北京、重慶和合肥出臺的政策中明確提出，2013年底前把符合條件的外來務工人員納入公租房保障范圍。如果這項舉措能夠確保落實，就是得民心順民意。”
