熱門搜索：
江西企業(yè)網(wǎng)訊 急于購房遷就無理要求
眼看小孩就要到了讀幼兒園的年齡，去年年初，在杭州無房的梁女士準(zhǔn)備下手買一套二手房?？戳硕鄠€樓盤之后，梁女士最終看中了濱江溫馨人家的一套房子。
“房子的戶型和朝向都還不錯，中介幫我把價格還到了225萬元。我當(dāng)時很滿意，雖然知道這套房子尚抵押在銀行，但還是決定買下。”梁女士告訴記者說，去年3月初，通過易居誠信中介，她最終與房東簽訂了二手房買賣合同，并支付了70萬元首付款。
按照二手房交易流程，首付款打入中介的監(jiān)管賬戶之后，待銀行審批通過購房者的房貸申請，就可辦理房子的過戶手續(xù)。完成過戶之后，房東方可支取首付款?？墒橇号抠徺I這套房子的時候，卻沒有嚴(yán)格按照這個流程去走。
“當(dāng)時房東提出過戶之前就要取走首付款，并表示如果不同意的話他就不賣房了?？紤]到房子不錯，價格確實挺實在，我極力想買成這套房子，征詢了中介的意見之后，就同意了。于是簽完二手房買賣合同之后，我與他又簽訂了一份補充協(xié)議，大概的意思是同意他支取首付款。”梁女士說，就這樣她稀里糊涂地作出了一個令她后悔至今的決定。
付了款過戶卻遙遙無期
合同約定付完首付款之后10天之內(nèi)辦理過戶，可是10天過去了，房東卻給梁女士帶來了一個噩耗：這套房子銀行不同意解除抵押，不能按期過戶。
一開始，房東態(tài)度很積極，表示會盡快去跟銀行商量，梁女士同意再寬限幾天?？蓻]想到的是，此后房東一拖再拖，過戶之事遙遙無期：“我欠了銀行一屁股的債，這些錢還不上，銀行不給解除抵押，我也沒有辦法。”房東到最后攤了牌。
面對房東這樣一副態(tài)度，梁女士氣得直哆嗦。多次催促無果之后，梁女士決定向房東討回首付款。“既然你不能把房子過戶給我，那么我就不買你的房子了，你把首付款還給我總行吧。哪料到他說，錢早就沒了。”
沒錢，房東這回說的或許是實話。“我后來去查過這套房子的底細(xì)，房東以這套房子抵押，向銀行貸了280萬元。房東是溫州人，在溫州還有30多套房子，也都抵押給了銀行。房產(chǎn)市值遠抵不上貸款額，說是欠了銀行一屁股債，一點都沒有錯。”梁女士告訴記者，遇到這樣的房東也真算是倒大霉了。
更令她郁悶的是，當(dāng)她告訴房東再不還錢就要起訴到法院時，對方竟然一點也不在乎。“你要是起訴到銀行，法院就會把房子拍賣。拍賣的錢首先要還給銀行，而且拍賣款肯定到不了280萬元，你也別指望可以拿回首付款，到最后咱們都沒好處。”梁女士說，原本想以起訴給房東施加壓力，可是對方壓根就不怕。
房東希望再給一點時間
“銀行一開始同意解除那套房子的抵押，可是后來政策收緊了，操作不了。”房東林先生告訴記者，賣房的時候他并沒有存心欺騙梁女士。后來發(fā)生的事情，他確實有些迫不得已。
林先生向記者坦言，在杭州除了溫馨人家的這套房子，還有東方潤園的一套房子也抵押給了銀行。在溫州也有很多套房子，當(dāng)然沒有梁女士所說的30多套那么多，不過10多套還是有的，也全都抵押給了銀行。“做生意虧了，我只好以公司名義，拿這些房子向銀行抵押貸款，總共貸了3000萬元?，F(xiàn)在連還利息都很困難，更別說還本金了，梁女士給我的首付款早就當(dāng)利息還給了銀行。原本銀行確實口頭答應(yīng)將溫馨人家這套房子280萬元的抵押貸款額，轉(zhuǎn)到其他房子上去，這套房子就可以過戶，可沒想到后來變卦了。”林先生說，他并不是存心去坑梁女士。
按照林先生的說法，現(xiàn)在他的這些房產(chǎn)都已經(jīng)成了負(fù)資產(chǎn)。就比如東方潤園這套房子，雖然目前市值1100萬元左右，可是在銀行的抵押貸款額卻高達1600萬元。也就是說，即便銀行網(wǎng)開一面同意解除抵押，賣房的錢遠不夠還銀行的貸款。
“我希望梁女士再給我一點時間。我還在找銀行協(xié)商這事，希望能夠解除這套房子的抵押，好早日跟梁女士過戶。”林先生如是表示。但是銀行如果不同意，那又該怎么辦，對此林先生無言以對。
這一事件過程中，中介有沒有盡到提醒義務(wù)？對此梁女士告訴記者，中介是默許這一行為的，并稱此前也有過類似操作。不過易居誠信中介人員賈先生卻完全否認(rèn)了這一說法：“當(dāng)時我提醒過梁女士，可是她卻執(zhí)意要買這套房子，我們也不好阻攔。事情發(fā)生之后，我們也多次催促房東盡快過戶，從中做了大量工作。由于至今還沒過戶，直到現(xiàn)在我們也沒拿到一分中介費。”
律師稱越早起訴越有利
“梁女士應(yīng)盡快起訴，否則將會處于更加不利的地位。”浙江君安世紀(jì)律師事務(wù)所肖琳律師建議道。
“房東無法在合同約定期限內(nèi)完成過戶，已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，梁女士可向法院申請解除合同，要求房東返還首付款并賠償違約金等相關(guān)損失。”肖琳說。根據(jù)合同約定，違約金為購房款的20%。也就是說，梁女士可要求房東返還70萬元首付款并賠付45萬元違約金。
對梁女士來說，打贏官司幾乎沒有難度，但是要拿回首付款以及違約金，卻沒有那么容易。“如果法院把房子查封后進行拍賣，拍賣款首先要用于償還銀行貸款，剩余額才會用于清償其他債務(wù)。溫馨人家的這套房子，如果拍賣價到不了280萬元，梁女士確實會拿不到一分錢。”肖琳說。
不過，梁女士的權(quán)利并不僅限于溫馨人家這套房子。“只要發(fā)現(xiàn)房東林先生名下的任何一套房子，拍賣額高于貸款額，梁女士都可以要求法院查封這套房子并進行拍賣。”肖琳說，考慮到房東林先生還可能有其他多位債權(quán)人，越早起訴相應(yīng)的權(quán)益就越能得到保障。
這一事件中，中介是否也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任呢？“如果這一過程中，中介有失職過錯行為發(fā)生，那么就應(yīng)該承擔(dān)補充責(zé)任。法院判決的時候，會根據(jù)失職過錯行為的大小，要求中介承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但是從目前的情況來看，指責(zé)中介失職，尚缺乏有力的證據(jù)。”肖琳說。
記者了解到，目前梁女士已決定向法院起訴。“房東的行為已經(jīng)超過了我的忍讓極限。起訴他，至少還有一線希望，否則真的一點希望都沒有。”梁女士希望以自己的親身經(jīng)歷，告誡購房者一定要謹(jǐn)慎。
