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每經(jīng)實習記者 李婷 發(fā)自廈門
已破產(chǎn)的夏新電子股份有限公司的原控股公司——夏新電子有限公司旗下資產(chǎn)、位于廈門市思明區(qū)湖濱東路311號的原夏新酒店房產(chǎn)（以下簡稱夏新酒店），在拍賣前夕身陷經(jīng)營權屬口水戰(zhàn)。目前該案件處于二審過程中，該房產(chǎn)已于7月5日如期拍賣，并以4400萬元成交。
《每日經(jīng)濟新聞(微博)》記者發(fā)現(xiàn)，目前，已經(jīng)拍賣的夏新酒店還在繼續(xù)經(jīng)營，此前被酒店管理人指為“非法占用”的歷新工業(yè)科技有限公司并沒有撤出跡象。
與此同時，夏新電子有限公司管理人（以下簡稱夏新管理人）還被爆出另一樁非法拍賣的事實。據(jù)悉，在去年12月湖濱東路313號之一、二棟樓拍賣時，夏新管理人將該房產(chǎn)一、二層屬于夏新花園業(yè)主的共用物業(yè)管理用房和配電房 （建筑面積共計519.05平方米）納入整棟物業(yè)進行拍賣，引發(fā)小區(qū)業(yè)主和房產(chǎn)受讓人之間的矛盾。
夏新酒店暗藏風險/
據(jù)了解，夏新酒店1~7樓，建筑面積3061平方米，起拍價21412760元，6994元/平方米，最后成交價4400萬元，加上拍賣傭金及稅費，價格在16000元/平方米以上。
“這個價格已經(jīng)接近目前的市場價，如果不是受到官司影響，可能拍出更高價。”競拍人表示，不過對于買受人而言，仍存在風險。
根據(jù)管理人和買受人的協(xié)議約定，“標的房產(chǎn)以在拍賣日的現(xiàn)狀交付拍賣和辦理移交，對于標的的房產(chǎn)可能存在的風險、隱患、瑕疵、缺失等，委托方和拍賣人不承擔擔保責任，買受人自行辦理標的移交。”“買受人可通過與占用方進行協(xié)商或其他方式解決房產(chǎn)的占用問題”，這意味著一旦歷新公司拒絕搬走，管理人會以上述協(xié)議內(nèi)容免責，且管理人是臨時組成機構，拍賣已經(jīng)完成，追責更難。歷新公司和夏新公司管理人之間的矛盾就將轉嫁到歷新公司和受買人身上了。
夏新花園一位業(yè)主稱，管理人處置的另一棟房產(chǎn)同樣也是 “一賣了之”，由受買人與至今還在占用其二樓700余平方米的商戶 “自行協(xié)商”，半年仍未協(xié)商成功。
去年12月7日拍賣的湖濱東路313號之一、二棟樓，夏新管理人將屬于小區(qū)業(yè)主的共用部分未做產(chǎn)權分割就一并拍賣。
根據(jù)6月20日夏新花園業(yè)委會反映，夏新管理公司管理人在未征求全體業(yè)主意見的情況下，擅自拍賣夏新花園小區(qū)配套“管理用房和配電用房”，并配合買受人吳小平辦理了產(chǎn)權證。而買受人隨即將小區(qū)管理用房的 “業(yè)主活動中心”和“業(yè)委會辦公室”清理出去，引發(fā)業(yè)主不滿。有業(yè)主稱，目前配電房及設備被管理人交給了 “海西汽配城”經(jīng)營。
管理人稱拍賣合法/
據(jù)知情人士提供的當時夏新管理人房產(chǎn)拍賣協(xié)議書，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在夏新電子有限公司部分房產(chǎn)拍賣的目錄中，序號為2號的湖濱東路313號之一、二的房產(chǎn)說明中明確提及：湖濱東路313號之二第一層A單元和湖濱東路313號之一第一層B單元，作為配電室，買受人應維持現(xiàn)狀，并無償提供給湖濱東路313號夏新花園小區(qū)及湖濱東路311號之業(yè)主使用。湖濱東路313號之一、二第2層，買受人應維持現(xiàn)狀，并無償預留作為夏新花園物業(yè)管理用房。該一、二層建筑面積共計519.05平方米，土地房屋為工業(yè)用途。
根據(jù)《物權法》第70條規(guī)定，物業(yè)公共部分和共用設備設施歸全體業(yè)主所有。《物業(yè)管理條例》也規(guī)定“物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主”、“業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。”據(jù)此，業(yè)主認為，夏新管理人有非法拍賣嫌疑。
上海杜躍平律師事務所杜躍平律師向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，首先買受人沒有依據(jù)拍賣協(xié)議說明，也是違約的，但更主要的原因是夏新管理人未做產(chǎn)權分割。事情有一定歷史原因，但根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，管理公司理應在房產(chǎn)拍賣前，將物業(yè)共用部分劃分開，并到房地產(chǎn)交易中心做相關登記，產(chǎn)權證不發(fā)給業(yè)主，但是產(chǎn)權需要劃分出來，才能將房產(chǎn)不涉及物業(yè)管理用房的公共部分進行拍賣，而不是簡單地附一個拍賣條件。
夏新管理人表示，他們在進行公開拍賣之前已經(jīng)將所有情況進行了公告，拍賣程序是依法進行，不存在違法、瀆職行為；同時對于業(yè)主反映的買受人違約情況也不清楚。
