樂平從商業(yè)街向購物中心時代的跨越 專訪萬尚聯(lián)合控股集團(tuán)副總裁周偉
2013-07-16 09:22
中國企業(yè)新聞網(wǎng)7月15日景德鎮(zhèn)訊（記者
江芳華 報道）無論是對于周邊的萬年縣、德興縣、浮梁縣，還是景德鎮(zhèn)市區(qū)，樂平市萬尚廣場的出現(xiàn)都有著借鑒參照意義。近日，記者專訪萬尚聯(lián)合控股集團(tuán)副總裁周偉先生，解讀一些人們所關(guān)心問題。
記者：樂平將會發(fā)展成為什么樣的城市？
周偉：作為江西省經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣的樂平，區(qū)位優(yōu)勢明顯，歷來就是整個贛東北地區(qū)的商貿(mào)集散中心，商業(yè)影響輻射德興、余干、鄱陽、萬年等地，城市發(fā)展不會比景德鎮(zhèn)差。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，樂平絕對有發(fā)展成為中型規(guī)模城市的潛力，就目前來說，以城區(qū)為中心輻射周邊20公里范圍的話，人口已經(jīng)有五六十萬了。
記者：樂平萬尚廣場的前期調(diào)研論證時間很長，遠(yuǎn)超同類型項目，有什么原因嗎？
周偉：我們集團(tuán)的定位不是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，把房子建好賣完就走人，我們是專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營商，從初期的開發(fā)介入到后期的招商運(yùn)營，追求長期經(jīng)營運(yùn)作，以保障自身和投資者的根本利益。樂平萬尚廣場是我們集團(tuán)在中部地區(qū)的第一個項目，在做前期定位規(guī)劃的時候，我們的團(tuán)隊就用了一年多時間，在景德鎮(zhèn)、樂平、德興、南昌、九江考察調(diào)研，贛東北地區(qū)都跑遍了，就是去了解這個市場。在這個期間，不少同事都成了“樂平通”，比如萬尚廣場總經(jīng)理王小志先生，就對樂平商業(yè)歷史有著獨(dú)到研究。
記者：如何看待樂平商業(yè)現(xiàn)狀，這是否也是人們看好“一站式大型購物中心”萬尚廣場的原因之一？
周偉：長時間以來，樂平主要商業(yè)模式是以商業(yè)街形式出現(xiàn)，散、亂、小，功能不完善，競爭能力差，樂平最需要的就是大型綜合性購物中心。樂平已有的或者在建的項目，實質(zhì)上仍停留在傳統(tǒng)百貨和商業(yè)街形式，并且都是單體，最大的也只在3萬平方米以內(nèi)，業(yè)內(nèi)人士都非常清楚，3萬平方米以下的商業(yè)體要實現(xiàn)購物中心功能是不現(xiàn)實的。一個購物中心不僅要規(guī)模足夠，里面還要包羅萬象，不僅是單純買點日用品、買件衣服這樣的地方，同時還應(yīng)該具備吃、喝、玩、休閑、娛樂等等功能，并且這些功能要有機(jī)組合相互促進(jìn)，共同形成一個商業(yè)文化空間。萬尚廣場有8萬平米規(guī)模，業(yè)態(tài)多元，功能完善，一體化布局，實現(xiàn)環(huán)境和空間統(tǒng)一協(xié)調(diào)，可以說萬尚廣場成為一流的綜合時尚消費(fèi)中心所有因素一應(yīng)俱全。
記者：目前國內(nèi)普遍情況是，傳統(tǒng)百貨和商業(yè)街前景黯淡，要么轉(zhuǎn)型要么倒閉，背后原因是什么？
周偉：從消費(fèi)者的視角來看，傳統(tǒng)“你賣貨，我買貨”的單純購物環(huán)境已經(jīng)過時了，現(xiàn)在老百姓的消費(fèi)理念和生活理念正在改變，將購物和休閑、生活結(jié)合起來了；甚至有觀點認(rèn)為，單體百貨店遇到了發(fā)展困境，正在逐漸消失或者轉(zhuǎn)型，取而代之的是按照商圈定位有效整合多種服務(wù)行業(yè)功能運(yùn)營的“購物中心”。傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)受天氣影響大，客流不穩(wěn)定，商品品質(zhì)和服務(wù)參差不齊，又缺乏統(tǒng)一運(yùn)營管理，難以產(chǎn)生吸引力，更沒有持續(xù)的競爭力和生命力。
記者：萬尚廣場項目與樂平在建的部分時尚百貨、商業(yè)街區(qū)別及優(yōu)勢在哪里？
周偉：除了囊括后兩者外，還具備它們無法提供的東西。傳統(tǒng)百貨只能滿足單純購物需求，購物體驗單一，品牌結(jié)構(gòu)不豐富，消費(fèi)者停留時間短；而同原始的商業(yè)步行街比較，它是一個封閉的室內(nèi)空間，環(huán)境好體驗好，四季全天候，冬暖夏涼。同商業(yè)街第二個不同是，商業(yè)街沒有統(tǒng)一的經(jīng)營和管理，對于品牌的層次，日常營運(yùn)的管理，無法同統(tǒng)一經(jīng)營的商業(yè)綜合體相競爭。
萬尚廣場實現(xiàn)了多業(yè)態(tài)多業(yè)種整合、長期經(jīng)營，通過物業(yè)、商務(wù)的統(tǒng)一管理，為分散經(jīng)營的眾多商家統(tǒng)一營造購物環(huán)境，能吸引更多消費(fèi)群體并形成內(nèi)部循環(huán)。我們?nèi)f尚廣場的客流較廣，可以是旅游者，可以來自全市。萬尚廣場屬于城市標(biāo)志性建筑，環(huán)境美學(xué)價值高，將來可成為觀光游覽地，帶來更多客流。因為方便，吃、喝、玩、逛都在一起，滿足多重選擇，更符合現(xiàn)在都市人群的消費(fèi)觀。
當(dāng)然，決定一個綜合性項目商業(yè)層次的是它的主業(yè)。前面也提到過，除了規(guī)模外，樂平一些項目，有的依舊是街區(qū)性商業(yè)，或者是傳統(tǒng)百貨，或者是大賣場，而不是真正現(xiàn)代化的購物中心。萬尚廣場的業(yè)態(tài)組合也是最好的：國際百貨巨頭，高端影院和康體中心，大型超市，家電連鎖，600多個知名品牌……萬尚廣場非常注重建筑商業(yè)功能和空間結(jié)構(gòu)美學(xué)結(jié)合，這也是一個優(yōu)秀項目不可缺少的組成部分。
記者：在景德鎮(zhèn)，一些曾經(jīng)紅火的商業(yè)中心現(xiàn)在衰落了，除了不能應(yīng)對市場需求變化外，有沒有別的原因？
周偉：硬件、地段大家都可以有，但一個商業(yè)中心，不僅僅有市場需求就行了，它是一個綜合性系統(tǒng)工程。一個項目出現(xiàn)問題是由于一開始就沒有好的運(yùn)營操作團(tuán)隊，如果從業(yè)態(tài)規(guī)劃到建筑規(guī)劃都存在問題，商業(yè)經(jīng)營管理也很欠缺，就會導(dǎo)致它即使位于黃金地段，也并不能保證有效客流和不同業(yè)態(tài)的收益。
除此之外，從行業(yè)經(jīng)驗來看，一個項目雖然地段很好，但是沒有持續(xù)性推動能力的話，一切都是空的。萬尚集團(tuán)擁有成熟行業(yè)經(jīng)驗和雄厚實力，已經(jīng)成功運(yùn)營不少國內(nèi)知名項目，比如位于鹽城市中心的地下商業(yè)步行街，兩公里長，是亞洲最大的；常熟的服裝城是國內(nèi)最大的服裝集散地之一，有100多萬平米，國家領(lǐng)導(dǎo)曾專門去視察過；集團(tuán)還擁有五星級酒店、大型專業(yè)市場等項目，我們的經(jīng)驗和實力足以保證樂平萬尚廣場的發(fā)展前景。
記者：對于一個綜合購物消費(fèi)中心來說，業(yè)態(tài)組合和品牌體系非常重要。你們有什么樣的考慮？
周偉：業(yè)態(tài)組合和品牌規(guī)劃直接影響經(jīng)營收益和投資回報。尤其是在中西部地區(qū)，業(yè)態(tài)組合和品牌品類體系管理歷來落后。在樂平本地出現(xiàn)的大部分品牌，都是很低端的、零散的，即使有名氣的牌子，像九牧王、報喜鳥，黃金珠寶行業(yè)里面的老鳳祥、周大生等等這些，我們還需要從品質(zhì)、服務(wù)、影響力、社會評價多方面加以綜合考慮來選擇。因為我們在江蘇、上海地區(qū)已經(jīng)有太多著名品牌在合作，對于樂平萬尚廣場他們也表示了強(qiáng)烈合作愿望。
樂平消費(fèi)能力不比景德鎮(zhèn)弱，萬尚廣場將會吸引聚集所有中高端消費(fèi)人群，提供高端品質(zhì)商品和服務(wù)，滿足更高層次的消費(fèi)需求，帶來全新舒適的享受體驗，做到與大城市同步，人們不用再專程驅(qū)車去南昌武漢這些城市消費(fèi)。
記者：對于商業(yè)綜合體來說，一個成熟專業(yè)的團(tuán)隊有多重要？
周偉：團(tuán)隊是競爭核心，我們自己的商業(yè)管理團(tuán)隊已經(jīng)非常成熟了。除了自己開發(fā)運(yùn)營的項目外，目前國內(nèi)委托我們管理的項目有二十多個。有的小組同時給四五個單體面積在5 萬或10萬平米以上面積的商業(yè)項目提供服務(wù)，去做顧問，去做前期規(guī)劃、市場調(diào)研，包括業(yè)態(tài)設(shè)計、布局規(guī)劃、后期的招商運(yùn)營等等，都很成功。萬尚廣場里面有不少大家所熟悉的特色連鎖店，比如屈臣氏等，都是能夠體現(xiàn)萬尚商業(yè)操作水平的，我們的業(yè)態(tài)組合、規(guī)模，都是樂平獨(dú)一無二的，今后也不會出現(xiàn)“第二個萬尚”。
記者：為什么萬尚廣場的策劃、物業(yè)、商業(yè)管理運(yùn)營不外包呢？
周偉：策劃、商管運(yùn)營、物業(yè)分開有幾個缺陷。第一，外來者并不一定能真正把握到一個項目需求和實際情況；第二，外聘的公司，從保障長期收益角度來看，它的口碑不會特別靠譜。跟一個人一樣，了解自己的還是自己。每家企業(yè)都有自己運(yùn)作規(guī)律，有自己的框架，這些只有同企業(yè)一起成長發(fā)展起來的員工才能感受到，才能知道它的性格。獲得成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，必定是有理念的成熟的公司，有完備的運(yùn)作體系。
記者：萬尚集團(tuán)的自有項目，你們都持有物業(yè)，是出于什么考慮？
周偉：國內(nèi)出現(xiàn)一種情況，很多開發(fā)商房子賣了后跑了，并不是說他想跑，而是他沒辦法繼續(xù)往下做。我們?nèi)f尚在項目里持有相當(dāng)大物業(yè)比例，包括現(xiàn)在萬尚廣場也一樣，就是說我們愿意和投資者一起培育這個市場，這也是我們信心和決心的體現(xiàn)。
記者：感謝周總百忙中接受采訪，萬尚一定會有更加輝煌未來。
周偉：謝謝！
